חיפה-עכו: מה עדיף במפרץ חיפה - מתחמי מגורים+מסחר+משרדים? נמל+שטחי אחסון מכולות? שדה+קרית תעופה?

השוואת תועלות כלכליות: נדל"ן, נמל ימי ושדה תעופה

השוואה בין התועלת הכלכלית של מתחמי מגורים, מסחר ומשרדים, לעומת נמל ימי ושטחי אחסון מכולות, ולעומת שדה תעופה וקריית תעופה – כולם באותו מיקום פוטנציאלי – מראה כי שדה תעופה בינלאומי וקריית שדה תעופה הם בעלי הערך הכלכלי הגבוה ביותר מבין השלושה.

אם פיסת קרקע נתונה הייתה יכולה לשמש רק לאחד מהייעודים הללו, הקמת שדה תעופה בינלאומי וקריית שדה תעופה עשויה להניב פוטנציאל כלכלי ופיתוחי גבוה יותר למטר מרובע קרקע, במונחים של תעסוקה מגוונת, חדשנות וערך נדל"ני. זאת, לעומת שימוש באותו שטח כמגרשי מכולות ודרכי תעבורה לנמל.

שדה תעופה בינלאומי וקריית שדה תעופה טומנים בחובם פוטנציאל לייצר ערך מוסף כלכלי גבוה בהרבה למטר מרובע. זאת, בפרט בתחומי תעסוקה (בדגש על תעשיות ידע ושירותים), פיתוח נדל"ן מגוון (משרדים, מלונות, מסחר), ויצירת מרכז עסקי תוסס שמושך כוח אדם איכותי וחדשנות. "קריית שדה תעופה" יוצרת סביבה עירונית-עסקית דינמית. לעומת זאת, על אף חיוניותם, מגרשי מכולות משמשים בעיקר לתשתיות אחסון ולוגיסטיקה, ובעלי פוטנציאל פיתוח עירוני מצומצם יותר. הם חיוניים לקיום הבסיסי של המשק ולסחר הבינלאומי, ומייצרים ערך גבוה בתחום הלוגיסטיקה, התעשייה והתחבורה. אולם, הם נחשבים לרוב כבעלי תועלת "תשתיתית" ו"תפעולית" יותר, ופחות כ"מנוף צמיחה" אטרקטיבי מבחינת השקעות נדל"ן ופיתוח עירוני ישיר בסדר גודל של קריית שדה תעופה.

סך כל התועלות הכלכליות של שדה תעופה בינלאומי ו"עיר שדה תעופה" (Airport City):

פוטנציאל כלכלי ישיר ועקיף:

תעסוקה: יצירת עשרות אלפי מקומות עבודה ישירים (עובדי שדה תעופה, חברות תעופה, לוגיסטיקה, ביטחון) ועקיפים (בתי מלון, מסעדות, קמעונאות, שירותים עסקיים ב"עיר התעופה").
מרכז עסקים בינלאומי: "עיר שדה תעופה" מושכת אליה חברות טכנולוגיה, מרכזי כנסים, משרדים, מוקדי שירות, תעשיית היי-טק ומחקר ופיתוח (מו"פ), שיכולים ליהנות מנגישות אווירית מהירה. כל אלה מייצרים ערך מוסף גבוה.
תיירות: פתיחת שער תיירותי ישיר לצפון הארץ, משיכת תיירים ומשקיעים, וחיזוק תעשיית המלונאות, המסעדות, האטרקציות התיירותיות והשירותים הנלווים.
פיתוח נדל"ן: יצירת ביקוש לשטחי משרדים, מסחר, מלונאות ולוגיסטיקה סביב שדה התעופה, מה שמזניק את ערך הקרקע והבנייה.
חיבוריות (Connectivity): שיפור דרמטי של החיבוריות של האזור והמדינה לעולם, קריטי לעסקים מודרניים.

תועלת אסטרטגית:

ביזור סיכונים: הפחתת התלות בנתב"ג כנקודת הכניסה והיציאה האווירית היחידה של ישראל, ומתן גיבוי אסטרטגי.
חיזוק פריפריאלי: חיזוק הצפון מבחינה דמוגרפית וכלכלית, והפחתת הריכוזיות במרכז.
חדשנות: יצירת פלטפורמה לתעשיית תעופה וחלל, טכנולוגיות לוגיסטיקה חדשניות ועוד.

סך כל התועלות הכלכליות של נמל ימי (מכולות) ומגרשי אחסון:

פוטנציאל כלכלי ישיר ועקיף:

סחר בינלאומי: מתן אפשרות לייבוא וייצוא סחורות בכמויות עצומות, חיוני לקיום המשק.
תעסוקה: יצירת מקומות עבודה ישירים (עובדי נמל, מנופאים, עמילות מכס, שינוע) ועקיפים (נהגי משאיות, מחסנאים, תעשיות נלוות). לרוב, מדובר במשרות ברמת שכר בינונית-גבוהה.
הכנסות למדינה: גביית אגרות נמל, מכסים ומיסים.
יעילות שרשרת האספקה: מגרשי מכולות יעילים מאפשרים תנועה מהירה יותר של סחורות, מפחיתים עלויות לוגיסטיקה ליבואנים וליצואנים, ומשפרים את התחרותיות הכלכלית.
פיתוח אזורי: תמיכה בתעשייה, במרכזים לוגיסטיים ובאזורי תעשייה הקרובים לנמל.

תועלת אסטרטגית:

עורק חיים למשק: הנמל הוא עורק הדם העיקרי לכלכלת המדינה (כ-98% מהייבוא והייצוא עוברים דרך הים).
ביטחון אספקתי: הבטחת יכולת קליטת סחורות חיוניות גם בזמני חירום.
גיבוי ימי: ריבוי נמלים (אשדוד, חיפה, נמל המפרץ) מספק גיבוי במקרה של תקלה או איום באחד מהם.

השוואה בין התועלת הכלכלית של מגרשי אחסון למכולות בנמל לבין שטח מגורים/מסחר בלב המטרופולין:

השוואה זו מראה כי חשיבותם של שטחי האחסון בנמלים גדולה יותר מכל רווח פוטנציאלי מפיתוח מגורים או מסחר באותו שטח. למדינה אין יכולת לוותר על שטחי אחסון בנמלים, שכן ויתור כזה ישתק את הייבוא והייצוא ויגרום נזק כלכלי עצום, העולה בהרבה על כל רווח פוטנציאלי מפיתוח מגורים או מסחר באותו שטח.

השוואה זו אינה ישירה, מכיוון שהשימושים והתועלות שהם מייצרים שונים במהותם. ניתן להעריך את התועלת הכלכלית, אך לא במונחים ישירים של "מחיר למטר מרובע" זהה, מכיוון ששווי כלכלי של שטח קרקע תלוי במידה רבה בייעודו ובפוטנציאל הרווח שהוא מפיק. בטווח המיידי והמצומצם, ייתכן ש"מחיר למטר מרובע" של דירה יוקרתית בלב תל אביב גבוה יותר מדמי האחסון שמכולה מניבה על אותו שטח בנמל. בטווח הארוך והרחב, התרומה של הנמל (כולל מגרשי האחסון שלו) לכלכלת המדינה כולה, ליעילות התעשייה וליכולת המסחרית הבינלאומית, היא עצומה ובלתי ניתנת למדידה רק לפי מחיר הקרקע. מגרש אחסון בנמל אינו "שטח ריק", אלא חלק מ"מכונה" כלכלית גדולה וחיונית. ההחלטה להקצות שטח למגרשי אחסון בנמל אינה נובעת מכדאיות כלכלית מיידית של "מחיר למטר מרובע" בהשוואה למגורים, אלא מתוך הכרח תפעולי ואסטרטגי לאומי.

לסיכום:

השוואה בין פוטנציאל התועלת הכלכלית של שדה תעופה בינלאומי וקריית שדה תעופה (Airport City) לעומת נמל ימי ושטחי אחסון למכולות, מראה כי שטחי האחסון של הנמל הימי נחשבים לרוב פחות כ"מנוף צמיחה" אטרקטיבי מבחינת השקעות נדל"ן ופיתוח עירוני ישיר, לעומת קריית שדה תעופה.

יחד עם זאת, לצורך הערכה אופטימלית נדרשים מודלים כלכליים מורכבים המעריכים ביקושים, השפעות סביבתיות, יצירת מקומות עבודה, והשפעות רוחב על המשק. חשוב לזכור ששניהם חיוניים למשק, ופיתוח אופטימלי של מפרץ חיפה לרוב יכלול שילוב של השניים: הנמל הימי כעורק הסחר, ושדה התעופה כשער הכניסה האווירי לאנשים ולעסקים.